Суд отказал сочинскому застройщику «Сады Киви» во взыскании с федеральных и городских властей 5,9 млрд руб. убытков из-за срыва проекта по строительству апарт-отеля. Застройщик требовал возместить его потери от вложенных инвестиций и упущенную выгоду, ссылаясь на отмененное разрешение на строительство и оспоренное право аренды, которые ранее получил законным путем. Компания намерена оспорить отказ в иске. Юристы считают, что у застройщика еще есть шансы доказать свою добросовестность и обоснованность своего иска.
Арбитражный суд Краснодарского края отказал сочинскому застройщику «Сады Киви» в иске, предъявленном к Российской Федерации в лице Росимущества и Росреестра, а также к городу Сочи и Федеральному исследовательскому центру Всероссийского института генетических ресурсов растений имени Вавилова, по требованию компенсации убытков в размере 5,9 млрд руб. за срыв реализации проекта строительства в Адлере апарт-отеля. Объект не был завершен из-за отмены в судебном порядке разрешения на строительство и утраты права аренды на землю. Застройщик требовал возмещения вложенных инвестиций и упущенной выгоды, ссылаясь на то, что «рассчитывал на чистоту сделок, совершенных с государством, и законность изданных его органами актов». Решение суда опубликовано в арбитражной картотеке.
Как ранее писали СМИ, ООО «Сады Киви» занималось реализацией проекта по строительству девяти корпусов гостиниц апартаментного типа (от двух до трех этажей) в Адлерском районе Сочи.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Сады Киви» зарегистрировано в Сочи в 2018 году. Общество занимается строительством жилых и нежилых зданий. На 68% компания принадлежит СМУ-38 (Дагомыс), на 32% — физлицу. В июне 2023 года ООО «Сады Киви» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Согласно материалам суда, земельный участок площадью 2,8 га, где «Сады Киви» планировали строить гостиницы, находится на первой линии в районе железнодорожного вокзала и аэропорта. Изначально земля находилась в федеральной собственности, в пользовании института Вавилова с видом разрешенного использования «для научно-исследовательских работ и сельхозиспользования». В 2008 году объекты недвижимости, находящиеся на участке, вместе с правом пользования землей были проданы с аукциона. В 2018 году земельный участок приобрело ООО «Сады Киви».
Как прозвучало в зале суда, через некоторое время после покупки участка по заявлению застройщика Росреестр изменил вид его разрешенного использования на «земли для гостиничного обслуживания».
В выдаче разрешения на строительство апарт-отеля сочинские власти изначально отказали, застройщик обжаловал этот отказ в Центральном суде Сочи. Фактические строительные работы начались только после получения разрешения на строительство в сентябре 2020 года. Однако в апреле 2021 года полученное через сочинский суд разрешение оспорила прокуратура. Арбитражный суд в декабре 2021 года установил, что апарт-отель возводился в границах территории зон шумового воздействия аэропорта и защитной зоны производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, в зоне зеленых насаждений общего пользования, а также в границах исторического поселения и отменил разрешение на его строительство.
Кроме того, Арбитражный суд Кубани в 2022 году по иску сочинского прокурора признал недействительным договор аренды земельного участка. А еще некоторое время спустя Генпрокуратура через Адлерский районный суд взыскала с застройщика в интересах РФ и Сочи 4,6 млрд руб. ввиду невозможности использовать землю из-за его построек, а также в связи повреждением слоя почвы при строительстве. Впоследствии в счет этого долга на девять корпусов недостроенного апарт-отеля, оцененных в 206 млн руб., было обращено взыскание в пользу РФ.
Новости по теме: В Пулково горел Боинг-777 предварительно, загорелся один из двигателей
ООО «Сады Киви» свои требования о возмещении понесенных из-за срыва проекта убытков мотивировало тем, что органы власти препятствовали своевременному получению земли в аренду, выдаче разрешения на строительство и самим работам, что повлекло за собой расходы застройщика. Размер убытков истец рассчитал, исходя из рыночной стоимости права аренды земли в 2 млрд руб., 0,6 млрд руб. стоимости незавершенных корпусов, а также 3,2 млрд руб. упущенной выгоды. Излишне уплаченную арендную плату он оценил в 34,7 млн руб.
Отказывая в иске «Садам Киви», кубанский арбитражный суд указал, что приобретатели участка изначально не планировали использовать его для исследовательских целей и сельхоздеятельности, «о чем, помимо прочего, свидетельствуют активные действия, направленные на инициацию процедуры изменения его характеристик, в том числе в судебном порядке». Суд указал, что компания могла предвидеть негативные последствия в связи с изменением вида разрешенного использования, а также не могла не знать о запрете на возведение недвижимости в зоне зеленых насаждений общего пользования без проведения экологической экспертизы и археологических полевых работ. Доводы истца о взыскании излишне оплаченной аренды суд отклонил, указав, что эти платежи нужно было бы вносить независимо от выдачи разрешения на строительство либо отказа в этом. В итоге арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии связи между действиями властей и убытками застройщика.
Входивший в пул учредителей «Садов Киви» бывший депутат горсобрания Сочи Сергей Эксузян рассказал, что намерен обжаловать решение кубанского арбитража вплоть до Верховного суда. Он также отметил, что не понимает, почему должностные лица, принимавшие разрешительные, а после признанные незаконными решения, на которых компания основывалась, начиная строительство, не несут за них никакой ответственности. Кроме того, учредитель считает это решение несправедливым еще и потому, что ради реализации проекта апарт-отеля компания построила и подарила городу детский сад на 280 мест в Дагомысе.
Адвокат Евгений Кабашный полагает, что иск застройщика к госорганам обоснован. «Дело в том, что сделка, на основании которой у его правопредшественника возникли права на земельный участок, проводилась с государством. Вид разрешенного использования менял Росреестр, реагируя на сигнал о том, что имевшийся на тот момент вид разрешенного использования не был предусмотрен градостроительными документами. Решение о выдаче разрешения на строительство принимал суд. То есть государство в лице разных органов разрешило застройщику строить, а застройщик, инвестируя в проект, полагался на компетентность государственных органов, принимавших все эти решения»,— комментирует юрист.
Краснодарский адвокат Роман Домащенко, полагает, что у застройщика есть шансы обжаловать решение и доказать обоснованность своего иска. «Застройщик может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку на момент совершения сделки ему были предоставлены вступившие в законную силу судебные акты. Таким образом, у него не могло быть сомнений в законном праве осуществлять строительство на данном земельном участке»,— резюмирует он.
