В девелоперской группе «Донстрой» сообщают о росте доли ипотечных сделок на рынке недвижимости, составившей по итогам 10 месяцев 2023 года 74%. В то же время, застройщик акцентирует внимание на рисках увеличения себестоимости жилья и, как следствие, росте цен на квадратный метр недвижимости. Одновременно эксперты указывают на возможное скорое сокращение выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки на 20-40% в связи с ужесточением ряда требований со стороны федерального правительства. В то же время в сети появляются публикации о реализации «Донстроем» совместно с банком ВТБ финансово-ипотечной схемы, направленной на вывод средств из кредитного учреждения.
Ее суть сводится к предоставлению покупателям ипотеки с «нулевым» процентом при одновременной компенсации ставки путем завышения стоимости квадратного метра жилплощади. Вот только в случае прекращения поступления ипотечных платежей и последующей реализации квартиры на аукционе, ВТБ не возвращает даже половины суммы выданного кредита, зато в «плюсе» остается «Донстрой», ранее получивший банковские средства в полном объеме. Таким образом, финансово выигрывает владелец застройщика, информация о котором не разглашается.
Тем не менее, бенефициаром «Донстроя» неоднократно называли ВТБ, а конкретно – его главу Андрея Костина, влияющего на девелопера через своего ставленника – гендиректора Алену Дерябину, ранее занимавшую в ВТБ пост вице-президента. Благодаря покровительству Костина, «Донстрой» не только получает финансирование госбанка для реализации проектов, но также уходит от ответственности за многочисленные скандальные инциденты, которыми сопровождается его деятельность. Речь идет о жалобах на качество возводимого жилья, нарушении социальных обязательств, массовых драках рабочих-мигрантов, крупных авариях вследствие проведения несанкционированных работ и даже ЧП со смертельным исходом. Кроме того, официальные финансовые показатели «Донстроя» резко ухудшились, что уже стало поводом для прогнозов о его возможном скором банкротстве.
Говоря «Донстрой» подразумеваем ВТБ?
По итогам десяти месяцев уходящего года доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Московского региона составила 74%. Об этом «Коммерсант», со ссылкой на данные девелоперской группы «Донстрой».
«Спрос подстегивала ситуация с рублем и, конечно же, интересные программы: господдержка, льготная ипотека и так далее. Также девелоперы предлагают субсидированные ставки, чтобы у клиента был выбор. По итогам октября мы видим, что ипотека чуть спала, однако это падение произошло за счет высокой базы в сентябре», – издание руководителя департамента продаж «Донстроя» Анну Коробкову.
Среди актуальных ключевых рисков в отрасли Коробкова акцентировала внимание на увеличении и, как следствие, росте цен на квадратный метр недвижимости, а также ограничении работы с европейскими производителями.
Вместе с тем, эксперты «Коммерсанта» , что в ближайшее время выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки могут сократиться на 20-40%, связывая это с ужесточением ряда требований со стороны федеральных властей. Например, планами первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% или предельного размера кредитования в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, с 12 миллионов до 6 млн рублей.
Новости по теме: Делаем ставки, господа: как Благотворительный фонд Елены Исинбаевой превратился в казино
На этом фоне особого внимания заслуживают появляющиеся в сети , рассказывающие об участии группы «Донстрой» в схеме вывода средств государственного банка ВТБ. Напомним, что еще в 2009 году ВТБ, выступавший одним из основных кредиторов девелопера, получит акций «Донстроя» за символические 500 рублей. Таким образом, был решен вопрос с реструктуризацией задолженности, превышавшей 500 млн долларов.
С тех пор СМИ неоднократно писали не только о связях застройщика с кредитным учреждением, но и о возведении объектов «Донстроя» на деньги ВТБ с «благословения» главы госбанка Андрея Костина. В 2017 году «Ведомости» : все жилые проекты компании «реализуются в партнерстве с ВТБ». Несмотря на то, что бенефициары девелопера остаются неизвестными, в самом банке какую-либо аффилированность с «Донстроем» .
Тем не менее, не является секретом, что гендиректор компании Алена Дерябина в 2004-2010 гг. занимала в ВТБ ряд руководящих, включая пост вице-президента. Ранее в госбанке заместители гендиректора Юлия Лановая и Андрей Богаев, руководитель Департамента сопровождения проектов Наталья Бунина. Получается, что, несмотря на видимость дистанции, Костин имеет возможность влиять на застройщика?
Ипотечный «сыр» в «мышеловке» застройщика
После небольшого, но необходимого отступления, вернемся к финансовым схемам ВТБ и «Донстроя», о которых сегодня в сети. Суть их сводится к тому, что девелопер, на первый взгляд вопреки всякой логике, предлагает потенциальным покупателям ипотеку с «нулевым» процентом на квартиры в московских объектах. Фактически же низкая ставка завышенной стоимостью квадратного метра недвижимости.
Получается, застройщик абсолютно ничего не теряет. Но какой смысл банку от участия в такого рода программе? В этом-то и заключается суть . Приобретенная в ипотеку по завышенной цене недвижимость становится залогом в качестве обеспечения кредита, а денежные средства перечисляются застройщику, то есть, «Донстрою».
Если покупатель исправно выплачивает кредит – отлично. В случае же появления проблем и прекращения поступления ипотечных платежей, являющаяся предметом залога квартира переходит в и выставляется на продажу. Но продать ее на аукционе по изначально завышенной цене не получится, в лучшем случае она будет реализована за половину оценочной стоимости.
Как следствие, ВТБ и половины суммы выданного кредита, зато в «плюсе» остается застройщик, получивший «живые» деньги. А значит, финансово выигрывает тот, кто стоит за девелопером, куда перекачиваются деньги госбанка. То есть, считающийся ВТБ и его глава Андрей Костин, у которого, как известно, «все схвачено» на самом верху. В чьем кармане «оседают» банковские средства – догадаться несложно. К тому же лишний раз становится понятной причина засекреченности информации о реальных владельцах «Донстроя». Зато сам застройщик может удовлетворенно «рост доли ипотечных сделок».
«Элитное» жилье сомнительного качества
Здесь стоит задаться вопросом: а за что же, собственно, отдают свои кровно заработанные деньги покупатели квартир в жилых комплексах, возводимых «Донстроем»? Ведь уже не первый год объекты застройщика оказываются в центре громких скандалов и конфликтных ситуаций. В качестве примера можно привести ЖК «Символ», строящийся в Лефортово на территории бывшей металлургического завода «Серп и молот».
Новости по теме: Почему исчез «золотой мальчик» Александр Слобоженко? Источники сообщают о возможном задержании мультимиллионера с неизвестным происхождением средств
Большие сомнения в плане экологической безопасности площадки вызывает и другое немаловажное обстоятельство: еще в 2021 году в прессе появлялась о том, как в процессе строительства ЖК рабочие наткнулись на дореволюционное старообрядческое (единоверческое) кладбище, располагавшееся рядом с Всехсвятским монастырем, разрушенным в 1930-х годах. Получается, новоселам предстоит в каком-то смысле, жизнь на погосте?
По-своему уникальным можно назвать позиционирующийся как «элитный» ЖК «Сердце столицы» в районе Хорошево-Мневники. В июне прошлого года СМИ о пятне ядовито-кислотного зеленого цвета, появившемся на поверхности Москвы-реки вблизи жилого комплекса. Представителями общественности высказывалось мнение, что некая жидкость сливается в водоем через сточные трубы ливневой канализации.
Годом ранее издание «Readovka» вопиющую ситуацию с обманом дольщиков «Сердца столицы», которым застройщик и муниципальные власти пообещали открытие детского сада и школы, умолчав о том, что оба учреждения будут платными, а ежемесячная стоимость нахождения в них ребенка составит, соответственно 80 тыс.и 100 тыс. рублей.
«Альтернативы нет. Ближайшая городская школа – в 45 минутах ходьбы через промзону и оживленные трассы, но и она переполнена. Ситуация противоречит градостроительным нормам и просто-напросто опасна для детей», – «Readovka»
Еще один связан с территорией, обозначенной в проектной декларации ЖК как «зеленая зона общего пользования». Вот только она оказалась обнесена забором, и охрана запретила к ней доступ жильцам домов первой очереди, хотя проживающие в домах второй очереди могут свободно находиться на парковой территории. Не обходится в «Сердце столицы» и без коммунальных ЧП, таких, например, как протекающая, затопившая подземный паркинг и угрожавшая кладовым помещениям.
Впрочем, коммунальными инцидентами на объектах «Донстроя» давно никого не удивишь. Например, в ЖК «Алые паруса» на Авиационной улице с шестого этажа одного из корпусов рухнула , по счастью обошлось без жертв. В 2016 году в этом же жилом комплексе произошел трагический , когда в результате обрушения кабины лифта погибла Ирина Володина – дочь известного телеведущего Евгения Кочергина. Фигурантом уголовного дела об оказании услуг, не отвечающих требованиям безопасности и повлекших по неосторожности смерть человека, стал сотрудник занимающейся техобслуживанием лифта компании «ЛифтГарант» Алексей Белоусов, на 3,5 года колонии общего режима.
Банкротство «Донстроя» – вопрос времени?
Не исключено, что качество возводимых «Донстроем» объектов во многом зависит от участия в строительстве тех, кого политкорректно именуют «иностранными специалистами», проще говоря – гастарбайтеров из среднеазиатских республик, чье присутствие влияет на ухудшение криминогенной ситуации. В качестве примера можно привести массовую драку с участием более 120 мигрантов из Узбекистана и Таджикистана, на площадке ЖК «Сердце столицы» в апреле прошлого года.
А в минувшем марте более 50 уроженцев Средней Азии сошлись «стенка на стенку» на ЖК «Остров» в Северо-Западном округе столицы, причем в драке использовались подручные средства, такие как молотки и арматура. Кстати, ЖК занимается турецкая группа «Ant Yapi» – давний деловой партнер «Донстроя». Иллюстрацией этого сотрудничества может служить мартовское ЧП, когда в ходе строительства ЖК «Событие», бурильная машина тоннель столичного метрополитена, из-за чего было прекращено движение поездов на участке Большой кольцевой линии между станциями «Аминьевская» и «Мичуринский проспект». Как выяснилось, незаконные земляные работы компанией-подрядчиком «ANTTEQ», в структуру холдинга «Ant Yapi».
Но застройщику все сходит с рук. Возможно причиной тому – связи с ВТБ и Костиным? Примечательно, что в сети периодически появляются о высоком риске банкротства «Донстроя». Якобы столичная мэрия больше не хочет брать на себя ответственность за проблемные объекты, а у самого застройщика растут объемы площадей.
Если обратить внимание на финансовые показатели структур девелопера, то они явно далеки от идеальных. Например, АО «СК «Донстрой» по итогам прошлого года задекларировало выручку в размере 527,4 миллиона и в 910 тыс. рублей (для сравнения: выручка годом ранее – 4,3 миллиарда, – 2,2 млн рублей). Находящееся на сегодняшний день в процессе АО «Дон-Строй Инвест» в 2022 году отчиталось о выручке в 3,4 миллиардаи в 188 тыс. рублей (за предыдущий период выручка составила 7,8 миллиарда, – 1 млн рублей).
Складывается впечатление, что возглавляемая госпожой Дерябиной группа всего лишь создает видимость солидного застройщика, а по факту представляет собой банальный «мыльный пузырь», готовый «лопнуть» без ВТБ, «накачивающего» «Донстрой» государственными деньгами. С другой стороны, не связана ли продолжительность «жизни» девелопера с участием в описанных выше финансово-ипотечных и прочих схемах Андрея Костина?
